STF forma maioria pela imunidade de ITBI em holding imobiliária: o que muda no seu planejamento

Se você tem, ou está pensando em montar, uma holding patrimonial para administrar imóveis da família ou da empresa, uma notícia desta semana merece sua atenção. O Supremo Tribunal Federal está perto de decidir que a transferência de imóveis para a integralização do capital social dessas empresas não paga ITBI, mesmo quando o negócio da empresa é justamente comprar, vender ou alugar imóveis. O julgamento ainda não terminou, mas o placar já é de 6 votos a 2 favoráveis ao contribuinte.

Na prática, essa discussão interessa a qualquer empresário, investidor ou família que use (ou pretenda usar) uma holding imobiliária como ferramenta de planejamento patrimonial e sucessório. Explico abaixo o que está em jogo, como está o julgamento e o que fazer com essa informação agora, antes mesmo de a tese ser fechada.

O que é o Tema 1.348 e por que ele importa

O STF reconheceu repercussão geral sobre essa questão no Tema 1.348, cujo processo paradigma é o Recurso Extraordinário 1.495.108, relatado pelo ministro Edson Fachin. O caso concreto envolve uma empresa que administra bens próprios e que teve a imunidade de ITBI negada pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, ao transferir um imóvel para a integralização do seu capital social.

A questão de fundo é simples de enunciar e complexa de resolver: a imunidade do ITBI na integralização de capital vale também para empresas cuja atividade principal é imobiliária, como a maioria das holdings patrimoniais? Ou essa restrição, prevista na Constituição, se aplica a esse caso?

O julgamento está em curso no plenário virtual do STF, com conclusão prevista para o período de 9 a 19 de outubro de 2026. Até a atualização desta notícia, o placar estava em 6 votos a 2 pela imunidade: votaram a favor os ministros Fachin, Alexandre de Moraes, Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques e Luiz Fux. Gilmar Mendes e Flávio Dino divergiram.

A imunidade do ITBI na integralização de capital: o que diz a Constituição

Para entender a discussão, vale voltar ao texto constitucional. O artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, da Constituição Federal estabelece que o ITBI:

“não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.”

Lendo com atenção, o dispositivo traz duas hipóteses distintas:

• a transmissão de bens para integralizar capital social (quando alguém “paga” suas quotas ou ações com um imóvel, em vez de dinheiro);
• a transmissão de bens decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.

A ressalva sobre “atividade preponderante” aparece depois das duas hipóteses, separada por vírgula. É exatamente aí que mora a controvérsia: essa ressalva se aplica às duas situações, ou só à segunda (fusão, incorporação, cisão e extinção)?

A tese do relator: por que a atividade imobiliária não afastaria a imunidade

O ministro Fachin defende que a imunidade na integralização de capital é incondicionada e indiferente à atividade preponderantemente imobiliária da empresa, ressalvados os casos de simulação ou fraude à lei, que os municípios continuam podendo investigar e cobrar. Para ele, a ressalva sobre atividade imobiliária vale apenas para a segunda hipótese do dispositivo, a de fusão, incorporação, cisão ou extinção.

O ministro Alexandre de Moraes, em voto-vista que acompanhou o relator, foi na mesma linha. Segundo ele, propostas para condicionar a imunidade na integralização de capital à atividade da empresa não prevaleceram durante a Assembleia Constituinte, e o Código Tributário Nacional não poderia impor uma restrição incompatível com o texto constitucional de 1988.

Esse ponto merece um parênteses, porque é aqui que a discussão fica tecnicamente interessante. O artigo 37 do CTN (Lei 5.172/1966) prevê que a imunidade “não se aplica quando a pessoa jurídica adquirente tenha como atividade preponderante” a venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis, considerando atividade preponderante aquela responsável por mais de 50% da receita operacional da empresa, apurada nos dois anos anteriores e nos dois anos posteriores à aquisição (ou nos três primeiros anos, se a empresa for mais nova que isso). A maioria que está se formando no STF entende que essa regra do CTN, ao menos na integralização de capital, extrapola o que a Constituição autorizou.

Já os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino divergem: para eles, a restrição constitucional sobre atividade imobiliária preponderante também se aplica à integralização de capital, de modo que a imunidade não alcançaria empresas cujo negócio principal seja comprar, vender, alugar ou arrendar imóveis, como é o caso típico de uma holding patrimonial.

O limite que já estava decidido: o Tema 796

Um ponto importante, que o relator reforça no voto, é que essa imunidade não é um cheque em branco. O STF já havia fixado, no Tema 796 (Recurso Extraordinário 796.376), a tese de que a imunidade do ITBI na integralização de capital se limita ao valor do capital social que está sendo integralizado. Se o imóvel transferido vale mais do que o capital integralizado, a diferença paga ITBI normalmente, como transmissão onerosa comum.

Isso significa que, mesmo se o Tema 1.348 for concluído a favor dos contribuintes, a imunidade continua tendo um teto: o valor do capital integralizado. Quem usa imóvel supervalorizado para capitalizar uma holding, sem ajustar a proporção entre valor do bem e capital social, pode acabar pagando ITBI sobre a diferença.

O que isso muda, na prática, para quem tem (ou planeja) uma holding patrimonial

Enquanto o julgamento não é concluído, veja o que já é possível afirmar com razoável segurança:

• A tendência majoritária no STF é de que a holding imobiliária não perde a imunidade de ITBI só por ter atividade preponderantemente imobiliária, na integralização de capital.
• Essa imunidade não é ilimitada: ela vale até o valor do capital integralizado (Tema 796), e os municípios continuam podendo investigar simulação ou fraude.
• Municípios que vinham cobrando ITBI de holdings patrimoniais só por conta da atividade imobiliária preponderante devem perder essa discussão, se a tese do relator prevalecer, mas isso ainda não é definitivo até o fim do julgamento.
• Quem já pagou ITBI nessas condições e discute o tema judicialmente ganha um reforço relevante de jurisprudência, ainda que a tese final só saia depois de 19 de outubro de 2026.

Para quem está estruturando uma holding agora, o recado prático é: não é hora de agir como se a questão já estivesse 100% pacificada, mas também não é hora de pagar ITBI por precaução sem avaliar o caso concreto. Vale acompanhar a conclusão do julgamento antes de qualquer decisão definitiva envolvendo valores relevantes.

Linha do tempo do julgamento (Tema 1.348)

• 2024: STF reconhece a repercussão geral do tema, a partir do RE 1.495.108.
• Antes de outubro de 2025: início do julgamento no plenário virtual, com placar parcial de 3 votos a 0 pela imunidade.
• Outubro de 2025: ministro Gilmar Mendes pede vista.
• Março de 2026: julgamento retomado no plenário virtual, com placar de 4 votos a 1 e divergência de Gilmar Mendes; ministro Flávio Dino pede destaque, levando o caso ao plenário físico e zerando os votos já proferidos no virtual.
• Setembro de 2026: sustentações orais em sessão presencial; placar de 5 votos a 2 pela imunidade; ministro Alexandre de Moraes pede vista.
• Final de setembro de 2026: voto-vista de Moraes acompanha o relator; placar sobe para 6 a 2.
• 9 a 19 de outubro de 2026: conclusão prevista em sessão de plenário virtual, sem tese fixada até o momento.

Perguntas frequentes sobre ITBI e integralização de capital em holding

A holding imobiliária paga ITBI ao receber imóveis dos sócios?

Depende do caso. A tendência que se forma no STF, no Tema 1.348, é de que não há incidência de ITBI na integralização de capital, mesmo quando a holding tem atividade preponderantemente imobiliária, desde que não haja simulação ou fraude e que o valor do imóvel não supere o capital integralizado.

O julgamento do Tema 1.348 já terminou?

Não. Até a conclusão desta matéria, o julgamento estava em curso no plenário virtual do STF, com conclusão prevista entre 9 e 19 de outubro de 2026 e placar parcial de 6 votos a 2 pela imunidade. A tese final ainda não foi fixada.

Existe algum limite para a imunidade do ITBI na integralização de capital?

Sim. Pelo Tema 796 do STF, já decidido anteriormente, a imunidade se limita ao valor do capital social integralizado. Se o imóvel vale mais do que o capital integralizado, o excedente paga ITBI normalmente, como em qualquer transmissão onerosa.

O município pode questionar uma holding mesmo com a imunidade reconhecida?

Pode. Mesmo os votos favoráveis à imunidade ressalvam que os municípios continuam podendo investigar e cobrar o imposto em casos de simulação ou fraude à lei, apurados em cada caso concreto.

Conclusão: planeje, mas espere a tese final antes de decisões irreversíveis

O STF caminha para reconhecer que a imunidade de ITBI na integralização de capital não depende da atividade da empresa receptora, o que é uma boa notícia para quem usa holdings patrimoniais como instrumento de organização e sucessão de bens. Mas o julgamento não está encerrado, a tese final ainda será redigida e ela provavelmente vai trazer ressalvas importantes, como o limite do valor do capital integralizado e a vedação à simulação.

Se você está estruturando uma holding, ou discute uma cobrança de ITBI nesses termos, o momento é de reunir a documentação, entender onde seu caso se encaixa nessa discussão e aguardar a conclusão da tese antes de qualquer decisão que não possa ser desfeita depois. Uma análise individualizada, à luz do que já está decidido e do que ainda está em aberto, ajuda a reduzir o risco de autuação ou de decisões precipitadas, sem que isso signifique qualquer garantia de resultado, já que cada caso concreto tem suas particularidades.

Deixe seu comentário abaixo: sua holding patrimonial já enfrentou cobrança de ITBI do município sob o argumento de atividade imobiliária preponderante?