STF forma maioria pela imunidade de ITBI na integralização de imóveis em capital social

Você está montando uma holding patrimonial e quer transferir um imóvel para o capital social dela. A prefeitura cobra ITBI porque a empresa, no papel, “compra e vende imóveis”? Essa é exatamente a discussão que o STF está prestes a encerrar, e o placar parcial já aponta para o lado do contribuinte.

No julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral (RE 1.495.108), o Plenário do STF formou maioria de 6 votos a 2 pela tese de que a imunidade do ITBI na integralização de bens ao capital social é incondicionada, ou seja, vale mesmo quando a empresa que recebe o imóvel tem como atividade preponderante a compra, venda ou locação de imóveis. A sessão virtual está em curso e tem conclusão prevista para 19 de outubro de 2026.

O caso e os números

O processo envolve o Município de Piracicaba (SP) e discute o alcance do artigo 156, parágrafo 2º, inciso I, da Constituição Federal, que afasta a incidência do ITBI na transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, com uma ressalva expressa apenas para operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção quando a atividade preponderante é imobiliária.

O relator, ministro Edson Fachin, presidente do STF, votou no sentido de que essa ressalva não alcança a integralização de capital, apenas as operações societárias listadas. Foi acompanhado por Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux e, mais recentemente, Alexandre de Moraes. Divergiram Gilmar Mendes e Flávio Dino, que defendem que a imunidade não se aplica quando a empresa adquirente tem atividade preponderantemente imobiliária.

Um limite já está claro, inclusive para quem integra o lado vencedor: a imunidade alcança apenas o valor efetivamente destinado à integralização do capital social. Se o imóvel vale mais do que o capital a integralizar, a diferença pode continuar sujeita ao ITBI, entendimento que o próprio STF já havia fixado em precedente anterior (RE 796.376).

Fundamentos jurídicos

A tese em formação distingue dois regimes dentro do mesmo dispositivo constitucional: a integralização de capital, para a qual a imunidade seria incondicionada, e as operações de reorganização societária (fusão, incorporação, cisão, extinção), para as quais a Constituição expressamente ressalva a atividade imobiliária preponderante. Para a maioria, essas duas hipóteses não podem ser tratadas como se fossem uma só.

O que isso muda na prática

• Holdings patrimoniais e familiares que recebem imóveis como forma de integralização de capital deixam de enfrentar a objeção de que “a empresa é imobiliária, logo paga ITBI”.
• Planejamento sucessório e societário com constituição de holdings ganha mais previsibilidade, já que a discrepância de entendimento entre municípios e contribuintes vinha gerando autuações e ações judiciais.
• Empresas que já pagaram ITBI nessa hipótese podem avaliar pedido de restituição, mas atenção: há risco real de modulação de efeitos, que pode limitar a devolução retroativa a quem já tiver ação judicial ajuizada antes da conclusão do julgamento. O processo também pode ser levado ao Plenário presencial se houver pedido de destaque, reiniciando a votação do zero.
• Municípios devem reagir com preocupação sobre arrecadação, o que pode significar maior fiscalização sobre o valor atribuído ao imóvel versus o capital social integralizado, justamente o ponto que continua sujeito a ITBI.

O risco da modulação de efeitos

Fontes especializadas que acompanham o julgamento apontam um risco concreto: o STF pode modular os efeitos da decisão, fazendo a tese valer apenas a partir da conclusão do julgamento. Nesse cenário, a devolução de valores pagos no passado tende a ficar restrita a quem já tiver ação judicial em curso antes do fim da votação, prevista para até 19 de outubro de 2026. Quem pagou ITBI na integralização de imóvel em empresa com atividade imobiliária e pretende discutir a devolução deve avaliar, com urgência e junto ao seu advogado, a possibilidade de ajuizar ação antes dessa data.

Um exemplo prático

Um empresário constitui uma holding com capital social de R$ 800 mil e integraliza um imóvel avaliado em R$ 1 milhão, com objeto social de locação de imóveis próprios. Pela tese que está se formando, o ITBI não incide sobre a parcela que corresponde à integralização do capital (os R$ 800 mil), mas a diferença de R$ 200 mil pode continuar sujeita à tributação municipal, dependendo de como a prefeitura e eventualmente os tribunais locais interpretarem o excesso.

Conclusão

A formação de maioria é uma sinalização forte, mas o julgamento virtual segue aberto até 19 de outubro e pode ser interrompido por pedido de destaque, levando o caso ao Plenário físico com reinício da votação. Quem está estruturando uma holding com imóveis agora deve acompanhar a conclusão do julgamento antes de fechar a operação, e revisar com cuidado o valor atribuído ao bem frente ao capital social a integralizar. Quem já pagou ITBI nessa hipótese e pretende reaver valores deve avaliar com urgência, junto ao seu advogado, se vale ajuizar ação antes da conclusão do julgamento, diante do risco de modulação de efeitos.

Deixe seu comentário abaixo: você está estruturando ou já estruturou uma holding com imóveis e enfrentou cobrança de ITBI na integralização? Conte sua experiência.