Imunidade do ITBI na integralização de capital vale para imobiliárias: Tema 1.348 do STF e as holdings patrimoniais

Durante anos, quem constituiu uma holding patrimonial para organizar imóveis da família conviveu com uma pergunta incômoda: a imunidade do ITBI vale na integralização, ou a prefeitura vai cobrar o imposto? A resposta dependia de um detalhe aparentemente simples, a atividade da sociedade que recebia os bens. Se fosse “preponderantemente imobiliária”, o município costumava entender que a imunidade do ITBI não valia. Em 19 de outubro de 2026, o Supremo Tribunal Federal encerrou essa disputa, ao menos quanto ao ponto central, no julgamento do Tema 1.348 da repercussão geral.

Neste artigo, explico o que foi decidido, em que termos, quais limites permanecem e como isso repercute no planejamento patrimonial e sucessório. Antes, um registro de transparência: o julgamento foi concluído no Plenário Virtual, mas, até a data desta publicação, o acórdão não havia sido publicado e não consta modulação de efeitos. Os dados que apresento vêm da certidão e das notícias do julgamento, e a redação definitiva da tese deve ser conferida no acórdão assim que disponível.

Acompanhamos o julgamento enquanto a maioria se formava: veja STF forma maioria pela imunidade de ITBI em holding imobiliária e a análise sobre a integralização de imóveis em capital social. Este artigo atualiza essas análises com o resultado final do Tema 1.348. Sobre os riscos de estruturas sem propósito, leia também Sua holding é fraude? O que o STJ decidiu no AREsp 2.848.456/SP.

1. O que o STF decidiu sobre a imunidade do ITBI no Tema 1.348

O Tema 1.348 tem origem no Recurso Extraordinário 1.495.108/SP, de relatoria do ministro Edson Fachin. Discutia-se se a imunidade do ITBI na integralização de capital social alcança também pessoas jurídicas cuja atividade preponderante é a compra e venda ou a locação de imóveis, ou o arrendamento mercantil.

O julgamento começou em outubro de 2025, foi suspenso por pedido de vista do ministro Gilmar Mendes e retomado depois. Segundo as informações divulgadas, a sessão virtual final foi de 9 a 19 de outubro de 2026, e o Tribunal, por 9 votos a 2, deu provimento ao recurso extraordinário. Acompanharam o relator os ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux, Alexandre de Moraes, Cármen Lúcia e Dias Toffoli. A divergência foi aberta por Gilmar Mendes e seguida por Flávio Dino.

A tese de repercussão geral, nos termos noticiados, é a seguinte:

“A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão.”

Em termos práticos, a imunidade do ITBI na integralização de capital significa que transferir imóveis para o capital de uma sociedade não gera o imposto, ainda que essa sociedade seja uma holding de aluguéis ou uma empresa imobiliária. A tese tem repercussão geral e deve ser seguida pelos demais órgãos do Judiciário.

2. A controvérsia sobre a imunidade do ITBI: uma ressalva, duas hipóteses

O artigo 156, § 2º, I, da Constituição prevê que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. Ao final, o dispositivo traz uma exceção: a imunidade não se aplica quando a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, a locação de bens imóveis ou o arrendamento mercantil.

O dispositivo, portanto, contém duas hipóteses de não incidência e uma única ressalva. A questão era saber a quem essa ressalva se dirige.

Os municípios sustentavam que ela alcança as duas hipóteses. Lembravam, ainda, que os artigos 36 e 37 do Código Tributário Nacional já impunham essa condição desde antes da Constituição de 1988. Para essa corrente, defendida na divergência, a expressão “nesses casos” retoma ambas as situações, e a imunidade na integralização sempre teria excluído as empresas imobiliárias.

A tese vencedora leu o texto de outra forma. Segundo o entendimento da maioria, a ressalva da atividade imobiliária preponderante alcança as operações de reorganização societária (fusão, incorporação, cisão e extinção), mas não a realização de capital. Em linha com o parecer da Procuradoria-Geral da República, o relator concluiu que os artigos 36 e 37 do CTN não foram recepcionados pela Constituição de 1988 na parte em que condicionam a imunidade na integralização à ausência de atividade preponderantemente imobiliária.

3. O fim da “imunidade provisória” do art. 37 do CTN

Um dos efeitos mais concretos da decisão está num procedimento muito comum nas prefeituras. Pelo artigo 37 do CTN, a atividade preponderante é aferida pela receita da adquirente nos anos anteriores e posteriores à aquisição, e, quando a sociedade é recém-constituída, nos primeiros três anos seguintes. Na prática, muitos municípios reconheciam a imunidade de forma condicionada: a holding constituída para receber imóveis tinha a receita analisada nesse período e, se mais da metade viesse de aluguéis ou de venda de imóveis, o ITBI era cobrado retroativamente, com acréscimos.

Esse mecanismo era particularmente perverso para as holdings patrimoniais. Uma holding familiar, por definição, existe para administrar imóveis, e sua receita típica é a locação. A cobrança “depois” era, em muitos casos, quase certa. Se a imunidade do ITBI na integralização de capital é incondicionada, essa verificação posterior perde fundamento para as operações de realização de capital. Holdings que obtiveram o reconhecimento sob condição, ou que receberam notificação fiscal com base na preponderância, passam a ter um argumento forte contra a cobrança.

4. O que a decisão não muda na imunidade do ITBI

Seria um erro tratar o Tema 1.348 como autorização irrestrita. Há limites que continuam de pé e que devem orientar qualquer reorganização.

O limite do capital integralizado (Tema 796). Em 2020, no Tema 796 (RE 796.376/SC), o STF fixou que a imunidade do ITBI não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. O voto do relator no Tema 1.348 mantém essa orientação. Assim, se o imóvel é transferido por valor superior ao capital subscrito e a diferença é destinada a reserva de capital, essa parcela excedente permanece sujeita ao imposto.

Esse ponto merece cuidado, porque o Tema 796 vem sendo aplicado de forma discutível em alguns municípios e tribunais. A leitura que se mostra mais consistente com a decisão é que o “excedente” é uma noção societária: o que não foi para o capital. Não se trata da diferença entre o valor atribuído pelo contribuinte e a avaliação feita pelo fisco municipal. Se todo o valor pelo qual o bem foi transferido compôs o capital social, não existe reserva de capital, e não cabe ao município criar um excedente que nunca existiu. Há decisões de tribunais de justiça em ambos os sentidos, e o tema continuará sendo litigado. Vale lembrar, ainda, que o STJ, no Tema 1.113 dos recursos repetitivos, definiu que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, que o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade e que o município não pode arbitrar previamente a base com valor de referência unilateral.

A ressalva de simulação e fraude à lei. A própria tese preserva a possibilidade de o município demonstrar o uso abusivo da imunidade. A decisão protege a integralização legítima de capital, não estruturas artificiais. Operações em que o imóvel é integralizado e vendido logo em seguida, ou em que a sociedade é criada e desfeita sem outro propósito que a economia do imposto, continuam na mira da fiscalização. O ônus de demonstrar a simulação ou a fraude recai sobre quem a alega, mas a prudência recomenda que o contribuinte esteja preparado para comprovar a finalidade da operação.

Outros tributos. A imunidade do ITBI não elimina a tributação do ganho de capital pelo Imposto de Renda da pessoa física na integralização, que depende da diferença entre o custo histórico e o valor atribuído ao bem. Pelo artigo 23 da Lei 9.249/1995, a pessoa física pode transferir os bens pelo valor constante da declaração de bens (custo histórico) ou por valor de mercado; no primeiro caso, não há ganho de capital apurado na entrada, mas a escolha tem consequências futuras. Também não se alteram as regras de ITCMD em eventuais doações de quotas, nem os tributos incidentes sobre a receita da holding, como os decorrentes do regime de tributação escolhido.

Cartórios e registro. A imunidade afasta o imposto municipal, mas não os emolumentos e custos de escritura e registro, que continuam a existir.

5. Impactos para as holdings patrimoniais

Para quem já tem ou pretende constituir uma holding patrimonial, a decisão traz ao menos cinco consequências práticas.

Primeiro, segurança na constituição. A principal incerteza do planejamento era o risco de uma cobrança futura de ITBI por causa da atividade de locação. Com a tese do STF, a integralização de imóveis ao capital de uma holding, ainda que voltada à locação, é protegida pela imunidade, até o limite do capital integralizado. Como o imposto costuma variar entre 2% e 3% do valor do imóvel em muitos municípios, a diferença de custo é relevante, sobretudo em patrimônios imobiliários expressivos.

Segundo, importância do desenho do capital. Como a imunidade do ITBI vai até o valor destinado ao capital, o ato constitutivo ou a alteração contratual deve discriminar com clareza o valor integralizado de cada imóvel e evitar a formação de reserva de capital sem necessidade. A coerência entre valor do imóvel na matrícula, valor na declaração de bens e valor do capital é parte central da defesa em eventual autuação. Definir esses números deve ser feito em conjunto com a análise do Imposto de Renda do sócio.

Terceiro, documentação do propósito negocial. Com a ressalva de simulação e fraude, a documentação deixa de ser mera recomendação. Organização patrimonial, planejamento sucessório, governança familiar e gestão profissional dos imóveis são finalidades legítimas, e é importante que estejam registradas em atos societários, acordos de sócios e demais instrumentos. Operações com revenda imediata do bem merecem análise específica antes de serem implementadas.

Quarto, situação das holdings já constituídas. Quem integralizou imóveis no passado e foi tributado, ou teve a imunidade reconhecida de forma condicionada, deve revisar a situação. Se houve pagamento de ITBI em operação de integralização no limite do capital por entender o município que a atividade era imobiliária, pode haver direito à restituição. O prazo para pedir a restituição de tributo pago indevidamente é de cinco anos, contados do pagamento (art. 168 do CTN). Vale reunir desde já as guias pagas, os contratos sociais, as matrículas e o histórico de receitas.

Quinto, atenção à modulação. Em julgamentos tributários de grande impacto arrecadatório, o STF por vezes limita os efeitos da decisão no tempo, preservando situações já consolidadas e ressalvando as ações em curso. Até aqui, não houve definição de modulação no Tema 1.348. Se ela vier, quem já tiver ajuizado ação ou apresentado pedido administrativo tende a estar em posição melhor do que quem aguardou. Trata-se de uma avaliação de risco, não de uma certeza, e deve ser feita caso a caso.

6. Perguntas frequentes

A decisão vale para qualquer sociedade, inclusive uma empresa que compra e vende imóveis profissionalmente? Segundo a tese, sim, quanto à integralização de capital: a imunidade é indiferente à atividade preponderante. O que muda para essas empresas é que o ITBI não pode ser exigido na entrada do imóvel como capital. Eventuais vendas posteriores seguem as regras próprias, e a ressalva de fraude permanece.

E se o imóvel for integralizado por valor maior que o capital subscrito? A parcela excedente ao capital, destinada, por exemplo, a reserva de capital, continua sujeita ao ITBI, conforme o Tema 796. Planejar o valor do capital evita essa situação.

A decisão vale também para fusão, incorporação e cisão? Não. Nessas operações, a ressalva da atividade imobiliária preponderante continua relevante, segundo o entendimento vencedor. Reorganizações societárias entre empresas com atividade imobiliária exigem análise própria.

Preciso esperar a publicação do acórdão para agir? Para novas operações, o prudente é acompanhar a publicação, que fixará a redação definitiva da tese e esclarecerá eventual modulação. Para pedidos de restituição, a recomendação geral é levantar a documentação desde já, em razão do prazo de cinco anos.

A prefeitura ainda pode cobrar o ITBI? Pode tentar, e é previsível que alguns municípios mantenham cobranças em curso ou questionem as operações por suspeita de fraude ou pela suposta existência de excedente. A decisão, contudo, tem repercussão geral e fornece fundamento sólido para a defesa administrativa e judicial.

7. Considerações finais

O Tema 1.348 representa uma mudança relevante na interpretação da imunidade do ITBI prevista no artigo 156, § 2º, I, da Constituição. Ao reconhecer que a ressalva da atividade imobiliária preponderante não alcança a integralização de capital, o STF corrigiu uma restrição que, na prática, tornava a imunidade ilusória para as holdings patrimoniais, justamente as estruturas mais utilizadas para a organização de patrimônio imobiliário familiar.

Isso não dispensa o cuidado técnico. O limite do capital integralizado, a coerência entre valores, a documentação do propósito negocial e a eventual modulação de efeitos continuam a exigir análise individualizada. Cada patrimônio tem suas particularidades, e a decisão do Supremo deve ser aplicada com atenção à situação concreta, aos tributos de outras esferas e ao momento adequado de implementação.

Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e não constitui parecer jurídico nem promessa de resultado. A análise de cada situação depende do exame dos fatos e dos documentos pertinentes.

Fontes consultadas: Migalhas; Conjur; Machado Meyer Advogados; CGV Advogados; Portal Contábeis; Organização Silveira; Diário de Justiça; Mix Vale; Tributário nos Bastidores; Velloza Advogados; Amadeus e Santos Advogados; Barbieri Advogados.