Aluguel de Imóvel na Reforma Tributária: o Que Muda

A resposta curta é: receber aluguel deixou de ser uma operação neutra para o Fisco. A Lei Complementar 214/2025 incluiu a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de imóveis no campo de incidência do IBS e da CBS, e a partir de dezembro de 2026 passa a valer a obrigatoriedade da nota fiscal de serviço eletrônica (NFS-e) para esse tipo de operação.

Quem vive de aluguel, ou administra imóveis para terceiros, como costuma ser o caso de muitos clientes com quem trabalho em planejamento patrimonial, precisa decidir algo importante antes dessa data: entre o regime regular e o regime opcional de alíquota reduzida, qual se aplica a cada contrato. E essa escolha, segundo especialistas que analisaram a nova lei, pode ficar irretratável até o fim do contrato.

O que a lei passou a tributar

O artigo 252, inciso III, da LC 214/2025 é claro ao incluir “locação, cessão onerosa e arrendamento” de bens imóveis entre as operações sujeitas ao IBS e à CBS. Isso vale tanto para pessoa jurídica quanto, em certas condições, para pessoa física.

Pela regra do artigo 251, parágrafos 1º e 2º, a pessoa física só entra no campo de incidência se a receita de locação superar R$ 240 mil por ano (valor corrigido pelo IPCA) e envolver mais de três imóveis distintos. Abaixo desses limites, a pessoa física fica fora da nova tributação sobre o aluguel.

O fato gerador, conforme o artigo 254, inciso III, é o pagamento do aluguel, não a celebração do contrato. E a base de cálculo, pelo artigo 255, parágrafos 1º e 2º, exclui o IPTU e as despesas de condomínio repassadas ao locatário.

O redutor social e a redução de alíquota para locação

A lei não tributa o aluguel do mesmo jeito que tributa qualquer outra operação. Dois mecanismos reduzem o impacto:

• O artigo 260 cria um redutor social mensal de R$ 600 por imóvel residencial, corrigido pelo IPCA, que abate da base de cálculo antes de aplicar a alíquota.
• O artigo 261, parágrafo único, determina uma redução de 70% nas alíquotas de IBS e CBS incidentes sobre locação, na comparação com a alíquota cheia aplicada a outras operações.

Na prática, isso significa que o aluguel paga uma fração pequena da carga tributária plena da reforma, mas paga, e esse detalhe muda o cálculo de rentabilidade de quem vive de renda de imóveis.

Regime regular ou regime opcional de 3,65%: a escolha que pode travar o contrato

Aqui está o ponto que considero mais delicado da nova regra. A lei permite, pelo artigo 487, que contratos de locação já existentes optem por um regime de transição com alíquota de 3,65%, correspondente à soma do PIS (0,65%) e da Cofins (3%) do regime cumulativo antigo, em vez de migrar direto para o regime regular do IBS e da CBS.

Só que, segundo a análise que motivou este post, essa escolha, feita a partir da primeira nota fiscal emitida sob a nova obrigatoriedade (a partir de 1º de dezembro de 2026 para pessoas jurídicas no regime regular, e 1º de janeiro de 2027 para quem está no Simples Nacional), pode se tornar irretratável até o fim do contrato.

Isso quer dizer que decidir às pressas, sem simular os dois cenários, pode travar o locador num regime desfavorável por anos. A decisão entre o regime regular e o regime opcional de 3,65% deve ser analisada contrato a contrato, levando em conta:

• o prazo remanescente do contrato;
• quem efetivamente suporta o custo do tributo, locador ou locatário;
• se o locatário é pessoa jurídica que pode aproveitar crédito do imposto pago (possibilidade prevista no artigo 47 para o locatário pessoa jurídica).

Um exemplo para visualizar o impacto

Pense num contrato de aluguel comercial de R$ 50 mil por mês, com vigência até 2037. Segundo simulação feita com base nas alíquotas e no cronograma de transição da reforma (CBS de referência estimada em cerca de 11,3% para 2027, pendente de fixação final pelo Senado, com carga efetiva estimada em torno de 3,4% após a redução de 70% para locação), a diferença entre os dois regimes, ao longo do contrato, pode superar R$ 160 mil em valores nominais, antes de considerar eventuais créditos.

Esse tipo de número só aparece quando alguém simula o contrato específico. Generalizar a decisão para “todos os meus imóveis” sem olhar cada contrato é o erro mais comum que vejo nesse tipo de transição tributária.

O que fazer antes de dezembro de 2026

Três providências práticas para quem recebe aluguel, seja pessoa física acima dos limites de isenção, seja pessoa jurídica:

• Levante todos os contratos de locação em vigor e separe os que têm prazo remanescente longo dos que vencem em breve.
• Simule os dois regimes para os contratos mais relevantes, considerando prazo, alíquota efetiva e crédito do locatário, antes da obrigatoriedade da NFS-e.
• Formalize a opção pelo regime de transição por escrito, se for a escolha mais vantajosa, respeitando os prazos e requisitos fixados pela Receita Federal e pelo Comitê Gestor do IBS.

Conclusão

A reforma tributária transformou o aluguel de imóvel, antes uma operação relativamente simples do ponto de vista fiscal, em uma decisão estratégica com prazo. Quem administra patrimônio imobiliário, direto ou através de holding, tem até dezembro de 2026 para simular o impacto contrato a contrato e evitar ficar travado num regime desfavorável pelos próximos anos.

Se você recebe aluguel de mais de um imóvel ou administra patrimônio imobiliário de terceiros, vale uma análise individualizada da sua carteira de contratos antes dessa data.

FAQ — Perguntas Frequentes

A partir de quando o aluguel de imóvel passa a ter nota fiscal obrigatória?

A partir de 1º de dezembro de 2026 para pessoas jurídicas no regime regular, e de 1º de janeiro de 2027 para quem está no Simples Nacional, conforme o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026.

Pessoa física que recebe aluguel paga IBS e CBS?

Só se a receita anual de locação superar R$ 240 mil (valor corrigido pelo IPCA) e envolver mais de três imóveis distintos (LC 214/2025, art. 251, §§ 1º e 2º). Abaixo desses limites, a pessoa física fica fora da nova tributação sobre aluguel.

O que é o redutor social na tributação do aluguel?

É um abatimento de R$ 600 por mês, por imóvel residencial, corrigido pelo IPCA, que reduz a base de cálculo do IBS e da CBS antes de aplicar a alíquota (LC 214/2025, art. 260).

Posso trocar de regime depois de escolher o regime de transição de 3,65%?

A opção pode se tornar irretratável até o fim do contrato, segundo a análise da nova lei. Por isso a decisão deve ser tomada depois de simular os dois regimes para cada contrato, e não de forma genérica para toda a carteira de imóveis.

Sobre o autor: Dr. Luiz Guedes da Luz Neto é advogado (OAB/PB 11.005), Mestre e Doutor em Direito (UFPB), com atuação focada em Direito Empresarial, Tributário e Planejamento Patrimonial e Sucessório.